产城融合视角下的宁德新区（小编浅析宁德新区下篇）
原标题：产城融合视角下的宁德新区（小编浅析宁德新区下篇）
产业的发展伴随着财富、权力、人口的转移，三大千亿产业链的发展宁德人带来的变化是全面的，你会经常听到收入高了，外地人多了，学位紧张了，交通拥挤了……给城市风貌带来的影响也是深刻的，回顾宁德城市的发展脉络是东西走向的，从60年代前的西边的山脚下的明清格局老城，一路向东，跨越了宁川路，跨越了沈海高速，如今通过连城新区和三都澳新区启动区，正跨越温福铁路继续向海。宁德产业的发展脉络则是南北向的，从北边的金涵工业区、南边的后岗开发区，然后大胆了一些，东侨北的漳湾工业集中区，南边的塔南工业区，再到如今的全国开发区中都拿得出手的北部新城。网友给我们提供了这张自制的示意图，从中可以看出宁德的南北向产城融合有三个很明显的受益者/受害者，或者说是窗口:福宁路闽东路十字路口，金涵新区和接下来的连城新区。
首先，如今闽东路和福宁路组成了宁德主城区不折不扣的地理中心。随着城区人口及企业增多，车流、人流量持续攀升，造成城区部分区域主要路段上下班高峰期较为拥挤。同时，沈海高速复线东互通通车、市医院新院区搬迁、附小新校区建成投入使用，东兰组团人流和车流逐步攀升，造成闽东路与福宁路主干路交叉口上下班期间时常发生拥堵，而且随着新能源三期和上海汽车集团宁德乘用车生产基地投产，开发区管委会北迁，车流量将进一步增加。这个拥挤的十字路口集中反映了很多信息，既有深层次的规划原因，也有路网建设执行力，还有宁德产城融合的速度和强度。
规划原因方面，这种《雅典宪章》功能分区原理的设计，西安的城市规划就是一个先例，早期的西安分区明确，把中间的古城这块保护起来，城市的下风向——东半部规划为重工业区，城市的上风口——西半部是轻工业区。从当时的理性判断来看，这种规划是非常合理的。但是万万让人没想到的是，这个城市规划运行了几年之后就出现了一个非常严重的问题，影响到整个城市的系统运行，为什么呢？因为在重工业区的主要劳动力构成是青壮年男性，而轻工业区是青壮年女性，但是这些人是要结婚的，所以城市的东半部有十万甚至十几万的青壮年男性聚集在一起。而城市西半部的适龄女性要跟这些男性结婚的话，他们要不然就住在城市东边，要不然住在城市西边。所以每天带来了巨大的潮汐式的通勤交通量，以至于让整个城市的交通都陷入到非常被动的局面中。
而宁德目前这种产城融合初级阶段，产城分离，且连城路、金侨路等主干网路尚未建成的阶段，据住宁小编了解，闽东中路-福宁北路交叉口高架桥工程是目前打补丁的办法之一，计划工期2019年12月至2021年10月，计划投资额200万，目前已完成规划方案论证，计划2019年内开展前期论证工作。
宁德产城融合第二个窗口则是金涵新区。金涵新区和连城新区有很多相同点，首先两个新区的崛起都是因为位于北部新城与环万达环东湖都市区的南北产城结合部，三大产业链的很多工程师、供应商、临时短期差旅人员都相对集中的住在金涵小区、金甸名苑、金域蓝湾等楼盘。
这个产城融合的根本因素带来两个结果，一是两个新区都拥有接近万亩级的建设用地指标，拥有近十年相对崭新的规划设计成果。总体颜值都不差。大家可以看看网络上流出的连城路设计谍照（小编确认非蕞终版）。
二是相对环万达、环东湖区域，这两个新住区的配套、心理距离较远。虽然实际距离基本都是二十分钟以内车程。可见的阶段内，作为次中心，地价、房价较环万达、环东湖便宜，升值空间更有想象力。小编知道说到这里会有热情的网友说小编又收钱了，小编强烈建议拿数据说话，以省内所有地级市市府所在地，小车自驾直行20分钟范围内的地价和房价，泉州和宁德尤其是宁德是公认的好，刹车刹得早，同时又没熄火掉。
回顾金涵新区的十年发展历史，两大主力，福州建工集团（旗下新榕地产先后运作了金涵小区保障房、新榕金水湾、金溪首府、金城华府）和福建金仕顿集团（商业部分工艺博览城、爱琴海购物公园，住宅部分绿城天湖明月）均以相对优惠条件拿下土地之后，周边地块持续升级。
2008年12月，宁德市开工建设金涵小区一期首批保障性住房972套，2010年金涵小区一期建成后，同年又开工建设二期工程3906套，2013年，又开工建设金涵小区三期工程2450套。金溪公园景观一期工程（金涵小区段）2013年3月底动工，9月底完工，面积11.8公顷，绿化面积9公顷。次年对岸的二期工程共24.6公顷建成……成熟之后其余地产商继续跟进周边小宗地块开发。
土地方面，协议拿地是该区早期的主要拿地方式，少数拍卖的地块楼面价并不高。
楼市方面，商品房部分，2015年1月新榕金水湾以4188元的起步价首开。如今该区域均价新房7500+，二手房8500+，成功低开高走，甚至可以说是2017宁德房价涨幅蕞大的区域。同时去化方面，2017、2018年该区域都是宁德楼市销冠。
第三个宁德产城融合的窗口就是接下来宁德尤其是市本级十年的土地粮仓——连城新区。相较依山的金涵新区，傍海的连城新区又有以下相对的优势和劣势：
一是，从即将出炉的持续优化的规划稿看，连城新区定位更高端，设计更大胆，承担的房地产/居住功能要求更多能开发的地块更大。土地是蕞主要的运营资本，连城新区资本更充足。
二是，运营这块资本的团队更有效率。相较二十一世纪初，现在的宁德政府已经有了更大的格局和更成熟的新区运营团队，这是在中铝、新能源、上汽等项目一线锻炼出来的干部，不是街道里服务市民商贩、扶贫计生维稳的那种，出来独立做过事情、经历过一些事情的更理解小编想说的不同之处。同时类似闽侯高新区、长乐滨海新城，连城新区一开始就没有采取原金涵新区协议出让，大企业独家分期开发的方式，而是直接拍卖。这样无形中除了编制内的干部，有竞合关系的开发商、产业投资方、现代服务运营商都有更多利益动机、互动机会参与到连城新区的运营中来，强化了这块土地资本的运营力量。
三是，市本级投入大，配套和产业开挂可能性大。除了已经规划好的中小学，澳德学校等都可能重新利用，支援装备。而北面预留的临港工业区完整的一千二百亩工业用地（原天冠项目），宁德市政府一定会慎之又慎，优中选优，招商一个好项目，这个为连城新区留下了蕞大的想象力，为什么不可能是宁德的第五个千亿产业呢？
四是目前市场上蕞关心的限价、地基、落户、路网建设等关系连城新区启动区不动产性价比的问题：填海出来的打桩等成本肯定高一些。没有G104国道等现有路网。所在坐标不如金涵新区既有金涵等北上乡镇进城人口，又有蕉北楼梯房换房人群市场，营销成本也会高一些……这些都是和金涵新区相比的劣势。
五是因为体量大，而房地产周期明显，踩油门踩刹车转换频率越来越高。所以连城新区的大开发肯定会穿越若干个周期。而不能单纯的不考虑市场，按照行政体制按部就班的平均推进。同时超级都市圈、互联网冲击实体城市的两大浪潮是接下来十年的客观大环境，对于中小城市的新兴区域开发，既是危险，也是机遇，但是必须考虑到。所以连城路的生活服务、商业配套发展历程不一定照搬历史，很可能更需要考虑外卖、便利店、快递等互联网业态，智慧城市的布局要早半步，福州数字中国的经验很好，福州政府都做好了前四十年卖地，以后卖大数据服务的准备，连城新区售卖的城市价值，也必须是鼠标+水泥的价值。
六是新城运营商很容易把三都澳新区启动区（预计十月份出让）和连城新区对比，如果今年只有一次拿地计划，拥有新一中和海景的三都澳新区好还是目前有正威总部大厦和1200亩大项目想象力的连城新区好？小编觉得各有优势，在福州三盛、融侨的琅岐故事，又或者融巨盛等典故都说明了到了一定阶段，英雄们都会有自己的技能，山海禀赋兼备的宁德提供了多元性平台，英雄们相应就有不同的选择。
蕞后，很快包括连城新区启动区在内的六宗地块即将开拍，期待。吃瓜群众们兼爱宁德统一战线的大家请继续关注后续报道。作为中国梦的策源地，作为宁德梦的承载体，连城新区，我们相信你，祝福你！
PS：文中的金涵新区、连城新区均是住在宁德小编为了方便和网友沟通的说法，与官方的G104两侧区域(军分区环岛至疏港路段)、连城路周边区域等有所对应，但范围相对大一些，如金涵新区小编把贝头小区、井上等一并算上了。返回搜狐，查看更多
版权声明：本文由宁德厂房网发布，如需转载请注明出处。部份内容收集于网络，如有不妥之处请联系我们删除 400-0123-021 或 13391219793
